本当に大丈夫？　なぜワンルームマンション投資を選ぶのか【実体験含む】

積立NISAや仮想通貨をはじめとして、
将来の資産形成を”ミドルリスク・ミドルリターン”でやっていきたい私が
新たな投資先としてワンルームマンション投資を選んだ理由を紹介します！

人によりけりだと思いますし、これが正解とも思いませんが、参考になれば嬉しいです。

投資について

投資の3原則

投資の3原則はご存知ですか？

「長期投資」「積立投資」「分散投資」が投資の3原則だと言われています。

例えばですが、NISAはまさに長期投資・積立投資という投資の原則にあっていますよね。

分散投資とは、NISAの中での分散もそうですし、
NISA以外の投資もやっておきましょう、ということです。

収益の種類

「投資の収益」と一言でいっても、投資の収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の
大きく分けて2種類あります。

どちらの収益を目指すかによって、投資の仕方が変わるので把握できているといいです！

インカムゲイン

資産を「保有」することで得られる収益がインカムゲインです。

例えば、投資信託なら分配金、株式では配当金、不動産投資なら家賃がインカムゲインですね。
支払われる時期が決まっていることが特徴で、継続した収益を期待できますが、
投資信託の分配金や株式の配当金は、業績や運用の成果によって金額が変動する点は注意です。

キャピタルゲイン

価値が変動する資産の「売買」で得られる収益がキャピタルゲインです。
投資信託や株式、不動産、仮想通貨などの売買で得られる収益はこちらですね。

例えば、株価が30万円のときに購入した株式を35万円で売却した場合、
差額の5万円（※税金や手数料は考慮せず）がキャピタルゲインになります。

キャピタルゲインは、インカムゲインよりも利益が大きくなる可能性がある一方、
損失も大きくなる可能性があります。

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私は、インカムゲインを重視する傾向にあるみたいです。
キャピタルゲインはハイリスク・ハイリターンなことが多く、タイミングが重要なので、
ズボラな私には向いていないのかもしれません、、、
一度株式を買ったことあるのですが、大暴落したので塩漬け中です(;’∀’)

投資の種類

分散投資が投資の原則、と言いましたが、投資にはどのような種類があるのでしょうか。

投資信託はだれしも聞いたことがあると思いますが、
それ以外にも下記のようにいろいろな種類の投資があります。

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上級者向けにはもっとほかにもありますが、比較的手を出しやすいものが上記の7つだとすると、
私はこのうち国債・不動産以外は投資していました。

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投資信託：NISA
外貨預金：ユーロ
株式：米国株・日本株
仮想通貨：USDT
金：NISA

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そうなってくると、手を出したくなるのが「不動産投資」ですよね！（笑）

不動産投資について

ネットで不動産投資について調べると、”不動産投資　失敗”とか”不動産投資だけはやるな”
などの記事がたくさん出てくると思います。

たしかに、額も大きくローンも組む話になるので、リスクは上がるかもしれませんが、
リスクがあるのは株式投資などの他の投資でも同じことです。

不動産投資のリスク

ではここで、不動産投資のリスクをまとめてみましょう。

リスクを把握したうえで、そのリスクが許容できると判断できるものであったり
そのリスクを回避できる方法があれば、投資してもよい、とするのが私の判断基準です。

不動産投資のリスクは大きく上記の8つと言われており、
その中でもリスク①～④のリスクが投資するうえで重要なリスクとなります。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、
分譲マンションを一室単位で購入し、賃貸物件として貸し出す形で運用する投資法です。

まず、物件購入時には金融機関からのローンを利用します。

賃貸に出した物件からの家賃収入が主な収益源（インカムゲイン）となり、
この収入からローンの返済や管理費、修繕費などの経費を差し引いたものが実質的な利益となります。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資では、
初期費用が10万円程度と、自己資金が少なくても始められるのが大きなメリットです。

また、都市部に限定した話ですが、東京23区は、単身者・学生・若い社会人の需要が高い点、
インフラ整備などで今後も土地の価値が下がる確率が少ない、という点もメリットになります。

不動産投資のリスク回避術

不動産投資の中でもワンルームマンション投資は
東京23区であればメリットがあることはわかりました。

つまり、
リスク①　空室リスク
リスク②　家賃下落リスク
リスク③　価格下落リスク
という３つのリスクは都市部であれば最小限であると言えます。

それでも、まだ、下記5つのリスクは残りますよね。
リスク④　家賃滞納リスク
リスク⑤　金利上昇リスク
リスク⑥　災害リスク
リスク⑦　修繕リスク
リスク⑧　倒産リスク

ですが、ワンルームマンションに限っては管理会社に手数料を払うことで、リスクを大幅に回避する、という方法があるんです。

管理会社に手数料を払うとは？

家賃の10％を管理会社に支払うことで、災害時の修繕や日々の管理、物件宣伝といった
不動産運用をすべて実施してくれる、というのが管理委託契約です。

加えて、家賃保証（家賃の90%）をしてくれるところも多いです。
もし管理会社が倒産しても、別の管理会社に委託してくれる、という会社も多いです。

例えば、家賃が10万円だとしたら、手数料は1万円です。
入居者が変わるたびにかかってくるクリーニング代や突発的な修繕費は
数十万円になることもありますが、管理会社に委託していれば、
年間12万円で全て管理会社がまかなってくれます。突発的な費用がかかってくることがありません。

したがって、
リスク①　空室リスク
リスク④　家賃滞納リスク
リスク⑥　災害リスク
リスク⑦　修繕リスク
リスク⑧　倒産リスク
この5つのリスクが回避できるということになります。

ワンルームマンション投資をするかしないかの判断基準

これまでの話を踏まえると、”リスク⑤　金利上昇リスク”
このリスクを許容できるかどうかを考えて、
投資をするかしないかを判断すればよいということになります。

私は、この金利上昇リスクは重要視する必要はないと判断しました。

物件を売却してしまえばマイナスになることはない、と考えたからです。

物件を途中売却した場合は？

例えば3000万円の物件を購入するために、毎月10万円、35年ローンを組んでいて、
10年目で売却したとします。確定申告での還付金は考えないなど、単純計算をします。

つまり、120万円が10年間で400万円になったことになります。
これは家の売却価格にも左右されるので必ずしも、というわけではありませんが、
少なくともマイナスにはならなさそうですよね。

私がワンルームマンション投資を選んだ理由

繰り返しになりますが、ワンルームマンション投資を選んだ理由をまとめておきます。

管理会社は”環境ステーション”を選択しました。
担当の方も丁寧で、見つけてきてくれた物件がとても好立地だったのが決め手になりました。

まとめ

今回は、私が新しく始めたワンルームマンション投資について、なぜ始めたのかを紹介しました。

お金は持っていても増えません。

ある人に”自分や子どもの就職先を気にするのと同じくらい、お金の就職先もしっかりと考えなさい”
と言われたことがあります。

お金の就職先の一つとして、ワンルームマンション投資をくわえてみても良いのではないでしょうか。

新しく投資をやろうかどうかを迷っている方の助けになれば幸いです♪